Approvazione del bilancio: irrilevante che l’amministratore abbia depositato o meno la relativa documentazione

Prima della riforma del condominio, riforma risalente al 2012, ai fini della validità della delibera assembleare di approvazione del bilancio è inconferente che l’amministratore abbia depositato o meno la documentazione sulla cui base sono state inserite le poste in bilancio, ma è necessario che abbia dato seguito alla richiesta di disamina di tali documenti, fatta pervenire dal condòmino, prima dell’assemblea e nei tempi congrui a consentirne la messa a disposizione a cura dell’amministratore.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 7669 del 30 marzo 2026 della Cassazione) per chiudere il contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Bari e originato dall’azione con cui due condòmini hanno sostenuto la nullità della delibera condominiale con cui nel 2010 era stato approvato il rendiconto consuntivo delle spese per l’anno 2009 nonché il preventivo delle spese per il 2010, deducendo la carenza di documentazione giustificativa e l’illegittima contabilizzazione di somme loro addebitate.
Respinte le obiezioni sollevate dai condòmini, obiezioni centrate, tra l’altro: sulla presunta illegittimità nell’inserimento del compenso dell’amministratore, sulla base di un cosiddetto ‘pro-forma’, senza documentazione fiscale, e con erronea indicazione dell’importo indicato; sulla mancata produzione delle ricevute di pagamento delle fatture relative alle utenze elettriche; sulla duplicazione degli addebiti relativi ai consumi idrici e comunque sull’erroneità negli addebiti stessi, in quanto non effettuati in base al consumo effettivo; sulla mancata intellegibilità del rendiconto e sul disallineamento con i bilanci precedenti.
Vista la normativa vigente all’epoca, l’amministratore deve, alla fine di ciascun anno, rendere il conto della sua gestione.
In questa ottica, la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non necessita che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.
Per quanto attiene agli oneri di allegazione gravanti sull’amministratore, in vista dell’assemblea in cui si approverà il bilancio consuntivo, l’amministratore non ha l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è tenuto a permettere ai condòmini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile. Infatti, l’obbligo del mandatario di rendere il conto, diventa attuale al momento in cui il mandato viene eseguito, e per l’amministratore del condominio l’attualità dello stesso obbligo si verifica per legge alla fine di ciascun anno, ed è in questo momento che il potere di controllo dei condòmini finalizzato all’approvazione del rendiconto consuntivo deve avere la massima estrinsecazione, realizzandosi attraverso la concreta possibilità di verifica della documentazione, il controllo su tutta l’attività gestoria dell’amministratore nel periodo considerato, per cui il non rendere disponibile, all’esame dei condòmini che lo richiedano, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e l’invalidità della delibera di approvazione.
Sui condòmini grava, però, l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà, mentre, di fronte alla prova della richiesta del condòmino di accedere alla documentazione contabile – ai fini di una partecipazione consapevole all’assemblea che su quei documenti debba esprimersi – l’onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempo dell’amministratore o con l’orario dell’assemblea, incombe sull’amministratore.